Co každý český kupující musí vědět jako první
Cizinci nemohou v Thajsku vlastnit pozemek - ani formou vily, ani řadového domu. Jedinou cestou k plnému vlastnickému titulu (freehold) je koupě bytu v kondominiu, kde zákon rezervuje pro zahraniční kupující nejvýše 49 % celkové prodejní plochy budovy. Tato pravidla platí v roce 2026 beze změny a platit budou i v dohledné budoucnosti.
Thajsko je čtvrtou největší destinací přímých zahraničních investic v jihovýchodní Asii - v roce 2025 přesáhly tyto investice 15 miliard dolarů podle dat thajské centrální banky. Továrnu postavit lze, dům vedle ní koupit nelze. Tento paradox není náhoda: je to vědomá politická volba, která přetrvává navzdory opakovaným pokusům o reformu.
Jak vlastně funguje trh s nemovitostmi pro cizince?
Thajský zákon o pozemcích z roku 1954 (Land Code Act B.E. 2497) zakazuje cizincům vlastnit jakýkoliv pozemek. Výjimka neexistuje - ani pro dlouhodobé rezidenty, ani pro držitele BOI víz, ani pro manžele thajských občanů (v případě nemovitosti nabyté za trvání manželství platí zvláštní podmínky, ale to je samostatné téma).
Prakticky vzato mají zahraniční kupující v Thajsku tři hlavní cesty:
1. Freehold kondominium
Zákon o kondominiu z roku 1979 (ve znění pozdějších předpisů) umožňuje cizincům držet plný vlastnický titul na jednotlivé bytové jednotky. Podmínkou je, aby v celé budově nepřesáhl podíl zahraničního vlastnictví 49 % registrované prodejní podlahové plochy. Jakmile je tato kvóta vyčerpána, může cizinec koupit jen na leasehold.
Na Phuketu a v Pattayi se uzavírá přes 60 % všech kondominijních transakcí se zahraničními kupujícími. V nejžádanějších projektech bývá kvóta zaplněna ještě před dokončením stavby.
Jak kvótu ověřit? Stav zahraniční kvóty zjistíte u správcovské společnosti budovy nebo přímo na příslušném oddělení pozemkového úřadu (Land Department). Ověření v písemné podobě před podpisem jakékoliv smlouvy je naprostou samozřejmostí.
2. Leasehold (dlouhodobý pronájem pozemku)
Registrovaný leasehold na pozemkovém úřadu chrání nájemce po dobu sjednané lhůty - maximálně 30 let. V praxi smlouvy obsahují doložky o obnově (30+30 nebo 30+30+30), ale ty nejsou ze zákona vynutitelné vůči novému vlastníkovi pozemku. Pokud se pozemek prodá nebo přejde dědictvím, nástupce není automaticky povinen respektovat smluvní prodloužení.
Jinak řečeno: leasehold villa je legitimní řešení, ale kupující musí s otevřenýma očima akceptovat riziko, že po 30 letech nemusí mít právní jistotu dalšího užívání.
3. Thajská společnost jako vlastník - a proč se jí vyhnout
So zvaná 'nominee struktura' - thajská s.r.o. s cizím jednatelem a thajskými figuranty jako společníky - je v praxi rozšířená, ale nese závažná právní rizika. Thajské úřady od roku 2023 výrazně zintenzívnily audity vlastnických struktur společností, které drží pozemky. Podle informací listu South China Morning Post bylo prošetřováno více než 850 společností napojených na protiprávní nominee struktury, přičemž odhadované škody překročily 15 miliard bahtů.
Důsledky odhalení zahrnují:
- Annulaci transakce a ztrátu nemovitosti
- Pokutu až 1 milion bahtů (přibližně 28 000 dolarů) podle zákona o zahraničním podnikání
- Možné trestní stíhání pro všechny zúčastněné strany
Bangkok Post opakovaně informoval o tom, že tisíce společností se zahraničními vazbami na thajských ostrovech jsou aktivně prošetřovány.
Srovnání se sousedy: Je Thajsko skutečně tak přísné?
| Země | Cizinecký freehold na byt | Cizinecký freehold na pozemek | Max. leasehold |
|---|---|---|---|
| Thajsko | Ano, do 49 % budovy | Ne | 30 let (smluvne az 90 let) |
| Vietnam | Ano, do 30 % budovy | Ne | 50 let |
| Malajsie (MM2H) | Ano | Ano (od 1 mil. ringgit, cca 220 000 USD) | - |
Thajsko zůstává výrazně restriktivnější než Vietnam, který svůj trh otevřel cizincům v roce 2015, nebo Malajsie s programem MM2H.
Co se chystá v legislativě?
V roce 2024 byl v parlamentu projednáván návrh na zavedení 99letého leaseholdu pro cizince. Návrh byl stažen pod tlakem nacionalistických skupin a parlamentních výborů již ve fázi projednávání ve výboru. Reforma práv cizinců k nemovitostem je v Thajsku mimořádně citlivé téma.
Současná vláda premiérky Paetongtarn Shinawatry diskutuje o zvýšení zahraniční kondominijní kvóty z 49 % na 75 % v rámci vybraných speciálních ekonomických zón. K polovině roku 2026 však nebyl do parlamentu předložen žádný konkrétní návrh zákona.
Daně a poplatky při koupi
Při koupi nemovitosti v Thajsku je třeba počítat s těmito náklady:
- Daň z převodu: 2 % z úředně stanovené hodnoty nemovitosti
- Kolkovné: 0,5 %
- Specifická obchodní daň: 3,3 % - platí pouze při dalším prodeji do 5 let od pořízení
Jak převést peníze a financovat koupi?
Pro registraci vlastnického titulu kondominia na cizí jméno je povinné, aby kupní cena přišla ze zahraničí a byla v Thajsku směněna na baht přes thajskou banku. Banka vydá potvrzení o devizové transakci (Foreign Exchange Transaction Form, FETF) - bez tohoto dokumentu pozemkový úřad převod nezaeviduje.
Hypotéka od thajské banky je pro cizince teoreticky dostupná, ale v praxi velmi obtížná. Komerční banky jsou k nerezidentům zdrženlive. Menší počet institucí nabízí financování přes své pobočky v Singapuru nebo Hongkongu. Úrokové sazby pro cizince se pohybují kolem 6 az 8 % ročně, zatímco thajští občané splácí úvěry za 4 az 5 %.
Freehold byt, nebo leasehold vila - co se víc vyplatí?
Toto je nejčastější dilema zahraničního kupujícího na Phuketu. Stručné srovnání:
- Freehold kondominium: silnější právní pozice, titul se časem neumenšuje, průměrný výnos z pronájmu 4 az 6 % ročně
- Leasehold vila: vyšší potenciální výnos z pronájmu (6 az 8 % ročně na Phuketu), ale hodnota při dalším prodeji klesá s ubývající dobou leaseholdu a obnova není právně garantována
Pro většinu českých kupujících, kteří hledají v prvé řadě právní jistotu, vychází lépe freehold kondominium v budově, kde ještě zbývá zahraniční kvóta.
Nejbezpečnější postup pro zahraničního kupujícího v roce 2026
- Ověřte dostupnost zahraniční kvóty v písemné podobě ještě před podpisem rezervační smlouvy.
- Zajistěte si nezávislého advokáta - nikoliv právníka doporučeného developerem.
- Vyhněte se nominee strukturám: krátkodobý komfort nestojí za právní riziko.
- Pokud zvažujete leasehold vilu, nechte si smlouvu důkladně zkontrolovat z hlediska podmínek obnovy a zacházení s nástupci vlastníka.
- Mějte připraven FETF z thajské banky - bez něj zápis freehold titulu neprojde.
Tým Nemovitosti v Thajsku může zprostředkovat kontakt na ověřené nezávislé právníky a pomoci s orientací v aktuální nabídce projektů, kde zahraniční kvóta dosud není vyčerpána.
Zdroj: Bangkok Post