Na katastru v Thalangu na Phuketu dnes úředník nechce jen výpis z obchodního rejstříku a razítko firmy. Chce bankovní výpis thajského společníka, potvrzení o zaměstnání a vysvětlení, odkud reálně pocházejí peníze na koupi vily. Ještě před dvěma lety by to bylo nezvyklé. V polovině května 2026 je to standardní postup na phuketském katastru i jinde v zemi.
Thajský Department of Lands rozeslal všem provinčním katastrálním úřadům tři oběžníky s označením 'most urgent'. Společně sjednocují dřívější rozptýlené instrukce do jednoho celostátního systému: databáze právnických osob vlastnících pozemky, měsíční kontrola dat a čtvrtletní hlášení nadřízeným orgánům.
Pro každého, kdo v Thajsku koupil nebo plánuje koupit pozemek či vilu přes thajskou firmu s minoritním zahraničním podílníkem, to znamená jedno: taková struktura už není formalita na papíře. Pokud thajský společník nikdy nezaplatil za své podíly a do chodu firmy nijak nezasahuje, je to teď přesně ten vzorec, který úředníci aktivně vyhledávají a archivují na roky dopředu.
Co přesně se v květnu 2026 změnilo?
Zákaz vlastnictví půdy cizinci v Thajsku není nic nového, platí desítky let s úzkými výjimkami jako investiční trasa za 40 milionů baht nebo povolení navázaná na BOI. Novinkou je vymáhání. Technicky nezákonná struktura thajské firmy 51/49 přežívala roky jednoduše proto, že stát neměl databázi ani kapacity kontrolovat každý případ. Úředník viděl právnickou osobu s thajskou většinou, zapsal převod a založil papíry.
Tři oběžníky z května 2026 tuto mezeru uzavírají. Kontrola už neprobíhá jednorázově při podpisu, ale nepřetržitě: firma, která koupila pozemek v roce 2019, je teď ve stejné databázi jako letošní kupující. Měsíční porovnávání dat znamená, že změna společníků, nesoulad ve výpisech nebo neshoda registrované adresy může znovu otevřít případ i po letech od uzavření obchodu.
Katastrální úřady musí aktivně budovat celostátní databázi právnických osob vlastnících pozemky, kontrolovat ji měsíčně a čtvrtletně reportovat ministerstvu. Pokud firma splňuje znaky zahraniční právnické osoby podle paragrafů 97 a 98 thajského Land Code, úřad ji musí nahlásit okamžitě, bez čekání na čtvrtletní cyklus.
Kdy hrozí zvýšená kontrola původu peněz?
Zesílená kontrola zdroje financí se týká hotovostních transakcí nad 2 miliony baht, nebo případů, kdy úřední odhad hodnoty nemovitosti (tedy oficiální ocenění katastru, ne smluvní cena) přesahuje 5 milionů baht.
Paragraf 74 Land Code dává úředníkům právní základ zjišťovat u stran transakce zdroj peněz, výši příjmu, povolání a celkovou finanční situaci. Podle zprávy thajského listu Bangkok Biznews o opatřeních Department of Lands se tyto dva prahy (2 miliony baht v hotovosti, 5 milionů baht v odhadu) používají konkrétně k ověření, že finanční prostředky jsou osobním majetkem kupce, nikoli společným jměním manželů. To je další vrstva dokumentace, na kterou je dobré se připravit dopředu.
V rizikových případech si úřad může vyžádat seznam společníků, podání na Department of Business Development, finanční výkazy firmy a provést kontrolu přímo na registrované adrese společnosti. Právní analýza Mondaq navíc upozorňuje, že provinční vyšetřovací komise musí nově zahrnovat specializované vyšetřovatele, například místní policejní superintendenty, což úřadům otevírá širší přístup k údajům o vlastnické struktuře, daních a imigraci.
Proč právě struktura s prioritními akciemi padá jako první?
Nejoblíbenější strukturou posledních let byly prioritní akcie s omezeným hlasovacím právem: thajští občané formálně drží 51 % kapitálu, ale jejich hlas váží jen zlomek proti deseti hlasům zahraničního společníka. Léta se to prodávalo jako elegantní legální řešení. Dnes je to přesně ten vzorec, který inspektoři hledají jako první: thajská většina zbavená kontroly je učebnicová definice nominee uspořádání.
Věta 'náš thajský právník to zařídil, tak to musí být legální' teď neposkytuje žádnou ochranu. Zápis transakce na katastru nikdy nebyl zárukou legality, a nyní není ani posledním krokem, kdy se dá věc uzavřít a zapomenout.
Druhý mýtus, který stojí za rozebrání, je model pronájmu 30+30 let. Thajský občanský a obchodní zákoník umožňuje zapsat nájem nemovitosti maximálně na 30 let. Slib prodloužení napsaný ve smlouvě je osobní závazek konkrétního vlastníka, ne právo, které automaticky putuje s pozemkem. Pokud pozemek změní majitele nebo je zabaven pro dluh, nemusí zbýt nikdo, kdo by ten druhý třicetiletý závazek dodržel.
Komu se firemní struktura ještě vyplatí a komu ne?
Zde je můj názor, ne obecné doporučení pro každého: pro soukromého kupce s rozpočtem do 10 až 15 milionů baht je firemní struktura dnes ekonomicky bezpředmětná. Roční účetní uzávěrky, audity, riziko kontroly na místě a možnost nuceného prodeje pod tlakem během pěti let sežerou jakoukoli cenovou výhodu oproti bytu v zahraniční kvótě (49 % prodejní plochy projektu, vlastnictví přímo na jméno cizince, plný chanote vydaný na jednotku).
Pokud naopak stavíte skutečný byznys, hotel, výrobní provoz, zemědělský projekt, se skutečným thajským partnerem, který vložil reálné peníze a jehož obrat se odráží v účetnictví, tyto oběžníky se vás téměř nedotknou. Screening je navržený na odhalení prázdných skořápek, ne funkčních firem.
Jedna upřímná výhrada: vymáhání se bude lišit podle provincie. Phuket, Koh Samui, Pattaya a Chiang Mai jsou zóny se zvýšenou pozorností z očividných důvodů, zatímco katastrální úřad někde v venkovském Isaanu pravděpodobně nezačne s kontrolami na místě už v prvním čtvrtletí. Tempo se liší, podstata pravidel ne, jen to ovlivňuje, kdy kontrola dorazí ke konkrétní nemovitosti.
Co si prakticky pohlídat před transakcí?
Praktická poznámka pro každého, kdo je uprostřed obchodu: podpis a zápis na katastru čím dál častěji vyžaduje osobní přítomnost všech stran, protože úředníci se teď ptají lidí, ne plných mocí.
Pokud máte nemovitost v Thajsku už dnes drženou přes thajskou firmu, vytáhněte papíry ještě před koncem čtvrtletí a prověřte čtyři věci:
- zda thajští společníci skutečně zaplatili za své podíly,
- zda registrovaná adresa firmy odpovídá reálné provozní činnosti,
- zda jsou podaná daňová a účetní hlášení za každý rok fungování firmy,
- zda hlasovací práva odpovídají vlastnickým podílům, nebo jde o prioritní akcie s omezeným hlasem.
Tyto body kontrolují katastrální úřady jako první a je mnohem levnější je opravit dřív, než někdo vznese otázku, než po ní.
Co zůstává bezpečnou volbou pro cizince?
Byt v rámci zahraniční kvóty, tedy až 49 % prodejní plochy projektu, s vlastnictvím zapsaným přímo na jméno cizince a plným chanote vydaným na jednotku, je formát, kterého se tyto oběžníky o nominee vlastnictví netýkají vůbec. Pro klienty, se kterými v Nemovitosti v Thajsku řešíme koupi na Phuketu, to dnes bývá výchozí bod diskuze, ne firma na jednu vilu.
Zdroj: Mondaq