Proč by to měl český kupující sledovat
Kdo v posledních letech řešil koupi bytu na Phuketu, dobře zná ten pocit, kdy se k ceně nemovitosti najednou přičtou další procenta za převod a registraci hypotéky, a rozpočet se hned tváří jinak. Thajská vláda teď tuto zátěž výrazně snížila, a to na dostatečně dlouhou dobu, aby se dalo reálně plánovat, ne jen narychlo podepisovat papíry před uzávěrkou akce.
Poplatek za převod vlastnictví klesl z 2 % na 0,01 % z úřední hodnoty nemovitosti a poplatek za registraci hypotéky se snížil z 1 % na 0,01 %. U bytu za 10 milionů bahtů to znamená úsporu téměř 300 000 bahtů jen na těchto dvou položkách. Novinkou není samotné zlevnění, Bangkok podobné úlevy zavádí opakovaně od roku 2019, ale tentokrát platí výjimečně dlouho: opatření bylo prodlouženo až do 30. června 2027. Zahraniční investoři kupující byt do vlastnictví (freehold) v rámci povolené kvóty přitom platí stejné snížené sazby jako Thajci.
Co přesně se mění
- Poplatek za převod klesl z 2 % na 0,01 % z úředně stanovené hodnoty nemovitosti
- Poplatek za registraci hypotéky klesl z 1 % na 0,01 %
- Snížené sazby platí pro rezidenční nemovitosti, jejichž kupní cena i úřední hodnota nepřesahují 7 milionů bahtů, a pro hypotéky do 7 milionů bahtů na smlouvu
- U jednotky za 5 milionů bahtů činí celková úspora přibližně 149 500 bahtů (asi 4 200 USD)
- Program nyní běží až do 30. června 2027, což dává mnohem víc jistoty než dřívější krátkodobé verze slevy
- Úleva se vztahuje na rodinné domy, řadové domy, bytové jednotky a pozemky se stavbou; prodej pouze podílu na vlastnictví je z programu vyloučen
Kolik peněz to reálně je
Na konkrétním čísle je to nejlépe vidět. U bytu v hodnotě 5 milionů bahtů vychází úspora na poplatku za převod na zhruba 99 500 bahtů (rozdíl mezi 2 % a 0,01 %), a úspora na hypotečním poplatku na přibližně 49 950 bahtů (rozdíl mezi 1 % a 0,01 %). Dohromady tedy kupující ušetří kolem 149 500 bahtů. U nemovitosti za 10 milionů bahtů se dostáváme až k avizovaným téměř 300 000 bahtům, i když je potřeba mít na paměti strop 7 milionů bahtů pro plnou výši úlevy.
Co se nemění a na co si dát pozor
Standardní náklady spojené s koupí nemovitosti v Thajsku obvykle zahrnují poplatek za převod (běžně 2 %), kolkovné (0,5 %), zvláštní podnikatelskou daň (specific business tax, 3,3 %, uplatňovanou při prodeji nemovitosti do 5 let od nabytí) a srážkovou daň počítanou podle progresivní stupnice. Aktuální úleva se týká výhradně poplatku za převod a registraci hypotéky, ostatní položky zůstávají beze změny. Pokud tedy plánujete nemovitost brzy znovu prodat, zvláštní podnikatelská daň ve výši 3,3 % vás může i nadále čekat.
Registraci převodu vlastnictví v Thajsku má na starosti výhradně Department of Lands (katastrální úřad), a poplatky se počítají z úředně stanovené hodnoty nemovitosti, která se může od skutečné kupní ceny lišit, obvykle bývá nižší.
Jak velký je to impuls pro trh
Thajské ministerstvo financí odhaduje, že prodloužený program podpoří roční obrat na trhu s nemovitostmi ve výši přibližně 540 miliard bahtů a přiláká dalších zhruba 305 miliard bahtů investic do sektoru.
Zahraniční kupující přitom na trhu s byty hrají dlouhodobě významnou roli. Podle dostupných odvětvových dat se roční počet zahraničních nákupů bytových jednotek v letech 2024-2025 držel kolem 14 500 jednotek, jen za první čtvrtletí 2025 přibylo přibližně 3 919 jednotek. Hlavními lokalitami zájmu zůstávají Bangkok, Čonburi a Phuket. A právě Phuket, Pattaya a Samui patří mezi tři destinace, kde cizinci tvoří vůbec největší podíl kupujících bytů, takže dopad snížených poplatků na investiční poptávku se zde projeví nejvýrazněji.
Pro Čechy uvažující o investici je dobré připomenout, že přímé vlastnictví pozemku nebo domu zůstává v Thajsku silně omezené. Zahraniční vlastnictví typu freehold je možné jen u bytových jednotek, a to v rámci kvóty 49 % zahraničních vlastníků na projekt. U pozemkových nemovitostí se běžně využívá dlouhodobý pronájem (leasehold) nebo firemní struktura.
Časté dotazy
Kdo má na snížené poplatky nárok?
Kterýkoli kupující, thajský občan i cizinec, pokud kupuje nemovitost splňující podmínky programu. U zahraničních kupujících se úleva týká konkrétně nákupu bytu do vlastnictví (freehold) v rámci zákonné kvóty pro cizince.
Na jaké nemovitosti se úleva vztahuje?
Program platí pro rodinné domy, řadové domy, bytové jednotky a pozemky se stavbou, pokud kupní cena i úřední hodnota nepřesahují 7 milionů bahtů. Prodej pouhého podílu na vlastnictví je z úlevy vyloučen.
Kolik se dá reálně ušetřit?
U bytu za 5 milionů bahtů činí úspora na poplatku za převod asi 99 500 bahtů (rozdíl mezi 2 % a 0,01 %) a na hypotečním poplatku asi 49 950 bahtů (rozdíl mezi 1 % a 0,01 %), dohromady tedy zhruba 149 500 bahtů.
Platí to i na nemovitosti z druhé ruky?
Ano, snížené sazby se vztahují i na kvalifikované transakce s nemovitostmi z druhé ruky, prodávající ale může mít i tak povinnost uhradit zvláštní podnikatelskou daň nebo kolkovné podle délky vlastnictví.
Jak dlouho úleva potrvá?
Aktuální prodloužení platí do 30. června 2027, což je výrazně delší období než u předchozích verzí této úlevy, které obvykle trvaly jen několik měsíců až rok.
Dá se to kombinovat se splátkovým plánem developera?
Ano. Splátkový plán developera a státní snížení poplatků jsou dva nezávislé mechanismy. Poplatek se platí v okamžiku registrace převodu vlastnictví, což se obvykle kryje s poslední splátkou.
Které náklady zůstávají beze změny?
Zvláštní podnikatelská daň (3,3 % při prodeji do pěti let od nabytí), progresivní srážková daň a právní či due diligence poplatky programem nejsou nijak dotčeny.
Jak si ověřit, že úleva platí i v době mé koupě?
Aktuální stav zveřejňuje thajský Department of Lands, potvrdit si ho můžete také přímo na místním pozemkovém úřadě (Land Office), kde se registrace bude provádět.
Shrnutí na závěr
Víceletá úleva s pevným, ale poměrně vzdáleným datem konce dává investorům prostor koupi skutečně promyslet, místo aby ji uspěchali kvůli blížící se uzávěrce akce. Pokud jste si nemovitost už vybrali a máte hotovou právní kontrolu, aktuální okno běžící do poloviny roku 2027 je příznivý čas k dokončení koupě. Úspora ve výši 150 000 až 300 000 bahtů funguje fakticky jako dodatečný procentní bod výnosu, který stát kupujícím v podstatě daruje. Přesto jde stále o vládní opatření, které lze kdykoli upravit, takže dřívější uzavření obchodu zůstává tou bezpečnější cestou. Tým Nemovitosti v Thajsku rád pomůže s výběrem vhodné nemovitosti i s orientací v aktuálních poplatcích a podmínkách.
Zdroj: The Nation Thailand